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每經(jīng)記者 陳利每經(jīng)編輯 魏文藝
這已是融創(chuàng)服務（HK01516，股價1.72港元，市值52.58億港元）連續(xù)三年虧損。
融創(chuàng)服務3月25日發(fā)布的2024年度業(yè)績報告顯示，去年公司實現(xiàn)收入同比減少0.57%至69.7億元（人民幣，下同），毛利同比減少8.4%至約15.27億元，毛利率下降1.9個百分點至約21.9%，公司擁有人應占虧損約為4.51億元。
融創(chuàng)服務解釋稱，虧損主要由于年內(nèi)集團出于謹慎性考慮，對關聯(lián)方貿(mào)易及其他應收款項進一步計提了減值撥備所致。報告期內(nèi)，關聯(lián)方貿(mào)易應收款項減值撥備于2024年度進一步計提約7.63億元，累計計提約26.95億元；計提減值撥備后的關聯(lián)方貿(mào)易應收款項余額約為5.91億元，其中無擔保的金額約為1.81億元。
《每日經(jīng)濟新聞》記者注意到，自2022年以來，融創(chuàng)服務的營業(yè)收入已連續(xù)三年下降，近三年歸母凈虧損數(shù)值分別為4.82億元、4.35億元、4.51億元。
年報顯示，2024年融創(chuàng)服務實現(xiàn)收入約69.7億元，同比基本持平；毛利約15.27億元，同比減少約8.4%；毛利率約為21.9%，較2023年（23.8%）減少1.9%。
截至報告期末，融創(chuàng)服務在管面積從2.7億平方米提升至2.9億平方米，同比增長約7.4%；在管業(yè)主戶數(shù)約為170萬戶，同比增長約8%；項目續(xù)約率增加4個百分點至約95%，在管項目飽和收入中住宅業(yè)態(tài)的占比提升至約84%，來自住宅業(yè)態(tài)基礎物管收入達52.39億元，同比增長11.6%，凈增5.44億元。
“住宅業(yè)態(tài)基礎物管收入的增長，主要得益于融創(chuàng)服務在中高端住宅方面的服務優(yōu)勢?！敝形镏菐旄呒壯芯繂T宋子謙分析指出，去年融創(chuàng)服務憑借在中高端住宅方面的服務優(yōu)勢，拓展了多個高端住宅項目，如在上海拓展的某高端住宅項目，年化飽和收入高達5000萬元。
作為營收的絕對主力，融創(chuàng)服務的物業(yè)管理及運營服務同比增長3.6%至約63.79億元，占總營收的91.5%。但社區(qū)生活服務、非業(yè)主增值服務收入同比均出現(xiàn)下滑，其中社區(qū)生活服務收入同比減少6.5%至約4.42億元，非業(yè)主增值服務收入同比大幅減少61%至約1.46億元。
融創(chuàng)服務解釋稱，主要是由于地產(chǎn)行業(yè)未有明顯改善，業(yè)務量收縮，同時集團基于市場化原則對該業(yè)務持續(xù)進行調(diào)整，導致收入持續(xù)減少。
值得一提的是，在融創(chuàng)服務的收入構(gòu)成中，來自第三方的收入占比持續(xù)提高，約68.01億元，占比達97.6%，對關聯(lián)方依賴進一步降低。
“2024年，融創(chuàng)服務將與關聯(lián)方有關的收入壓降了70.6%，關聯(lián)方貢獻收入僅占總收入的2.4%?！彼巫又t表示，未來融創(chuàng)服務源自關聯(lián)方的應收賬款也不會有太大增長。
另一個較為明顯的數(shù)據(jù)變化是現(xiàn)金流。截至2024年末，融創(chuàng)服務的可用資金為40.69億元，較2023年12月31日的約44.36億元減少約3.67億元。
雖然利潤表現(xiàn)持續(xù)虧損，但融創(chuàng)服務再次大手筆分紅。年報顯示，董事會建議截至2024年12月31日止年度宣派末期股息每股14.3分，合計約4.37億元，約為公司擁有人應占核心凈利潤的55%?！斑^去三年一直是按照核心凈利潤的55%的水平來分紅，未來三年也會繼續(xù)維持不低于核心凈利潤55%的分紅比例?！?/p>
雖然近兩年來融創(chuàng)服務一直試圖擺脫來自關聯(lián)方的影響，但從結(jié)果來看，關聯(lián)方依然影響著融創(chuàng)服務。
2024年，融創(chuàng)服務凈虧損約為4.33億元，公司擁有人應占虧損約為4.51億元。而2023年，該數(shù)值分別為虧損約3.93億元、4.35億元。
對于虧損原因，有業(yè)內(nèi)人士分析指出，一是非業(yè)主增值服務收入及社區(qū)生活服務收入下降；二是應收賬款再次計提10.87億元，其中包括關聯(lián)方應收7.63億元。
在年報中，融創(chuàng)服務也將其虧損主因歸咎于“期內(nèi)集團出于謹慎性考慮對關聯(lián)方貿(mào)易及其他應收款項進一步計提了減值撥備所致”。
2024年，融創(chuàng)服務的金融資產(chǎn)減值虧損凈額約為13.88億元，相比2023年的8.5億元大幅增加約63.29%，其中來自于對關聯(lián)方貿(mào)易應收款項的減值是大頭。
具體來看，關聯(lián)方金融資產(chǎn)減值虧損凈額約為9.535億元（2023年為5.3億元），包含關聯(lián)方貿(mào)易應收款項減值虧損凈額約7.63億元，以及關聯(lián)方其他應收款項減值虧損凈額約1.91億元。同時，第三方金融資產(chǎn)減值虧損凈額約為4.35億元。
對于減值撥備的原因，融創(chuàng)服務解釋，期內(nèi)由于地產(chǎn)行業(yè)市場情況持續(xù)下行導致的關聯(lián)方回款情況不及預期，及關聯(lián)方所提供的還款抵押擔保物價值下跌，集團出于謹慎性考量，進一步對關聯(lián)方貿(mào)易及其他應收款項計提了減值撥備。此外，受整體經(jīng)濟環(huán)境及新交付項目入住率偏低影響，集團第三方貿(mào)易及其他應收款項的回款速度放緩，因而計提之減值撥備增加。
需要注意的是，在2023年度業(yè)績發(fā)布會上，融創(chuàng)服務管理層曾表示“不太會出現(xiàn)因關聯(lián)方融創(chuàng)中國大額計提減值的情況”，但如今看來，這一預期并未實現(xiàn)。但另一方面，來自關聯(lián)方貿(mào)易應收款項總額則減少了約1億元至約33.18億元，減值撥備余額降至5.91億元。
“融創(chuàng)服務的關聯(lián)方應收賬款已充分計提，未來將不會對公司利潤產(chǎn)生太大影響?！彼巫又t指出，截至2024年底，融創(chuàng)服務對關聯(lián)方已計提約27億元，僅剩余約5.86億元。
來自于關聯(lián)方的影響不僅是大額計提減值，還有運營成本。
報告期內(nèi)，融創(chuàng)服務物業(yè)管理及運營服務的毛利率從2023年的23.8%降至20.9%，原因就是其在管物業(yè)項目出保及為提升服務質(zhì)量而帶來的維修、維護成本增加所致。
2024年，融創(chuàng)服務共出資整改541個項目，投入資金超6000萬元，收繳改善項目超過80%；同時從技術(shù)、管理、政策三方面推動節(jié)能改造，共計改造264個項目，單年投入改造資金600萬元。
“雖然公司給出的解釋是，由于在管項目維修、維護成本增加所致，但主要還是受交付品質(zhì)的影響?！鄙鲜龇治鋈耸恐赋?，受交付品質(zhì)影響，未來融創(chuàng)服務在新交付項目上的物業(yè)費收繳率將會持續(xù)受到影響，并且在項目上的投入也將繼續(xù)增加，導致住宅物管服務毛利率持續(xù)下降。另外，融創(chuàng)服務在重慶有大量的在管項目，受重慶物業(yè)費降價輿情影響，物業(yè)費收繳率也受到一定影響。
體現(xiàn)在物業(yè)費收繳情況上來看，近2至3年融創(chuàng)服務交付項目的物業(yè)費收繳率同比下降18%；受限價政策影響，收繳率同比下降8%。融創(chuàng)服務管理層坦言，公司現(xiàn)金流最大的一個壓力就是來自于小業(yè)主物業(yè)費的收繳壓力，“但隨著地產(chǎn)交付減少，業(yè)主痛點逐漸解決，收繳將穩(wěn)步恢復”。
如2024年融創(chuàng)服務出資整改的項目中，物業(yè)費收繳情況得到改善的超過80%；若剔除以上雙重影響后，融創(chuàng)服務2024年收繳率同比提升2個百分點至96%。
“2025年，物業(yè)管理行業(yè)將繼續(xù)受到地方政策的影響，業(yè)主對服務質(zhì)量的需求不會降低，對價格的訴求依然存在，繳費意愿仍然會受到環(huán)境的影響?！比趧?chuàng)服務表示，環(huán)境變化帶來的經(jīng)營壓力是階段性的。公司將持續(xù)聚焦核心業(yè)務、打造差異化的競爭優(yōu)勢，適應行業(yè)環(huán)境新的變化。
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作者: 帝霸天 2025-03-31 18:12:11
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云終 ：鴻發(fā)國際購彩welcome的廣告彈窗有點多，影響了使用體驗，希望能減少一些。
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