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近期基礎(chǔ)設(shè)施REITs年報(bào)陸續(xù)披露，與各只產(chǎn)品年報(bào)一同披露的評(píng)估報(bào)告，也是投資者十分關(guān)注的重要信息?；A(chǔ)設(shè)施資產(chǎn)隨著宏觀環(huán)境、自身狀態(tài)的變化，資產(chǎn)評(píng)估價(jià)值往往也會(huì)產(chǎn)生變化，其與產(chǎn)品當(dāng)期賬面價(jià)值也可能存在一定的差異。對(duì)此，業(yè)內(nèi)分析人士表示，縱觀國(guó)內(nèi)外REITs市場(chǎng)，資產(chǎn)價(jià)值的重估在REITs市場(chǎng)十分常見，這種重估有助于投資者更好地了解基礎(chǔ)設(shè)施REITs的最新價(jià)值，為他們作出投資決策提供重要支持。
根據(jù)《公開募集基礎(chǔ)設(shè)施證券投資基金指引（試行）》的規(guī)定，基金管理人應(yīng)當(dāng)在基礎(chǔ)設(shè)施REITs存續(xù)期間開展資產(chǎn)評(píng)估工作，采用收益法評(píng)估基礎(chǔ)設(shè)施資產(chǎn)價(jià)值。專業(yè)人士指出，及時(shí)的資產(chǎn)評(píng)估能夠?yàn)橥顿Y者提供可靠的數(shù)據(jù)支持，是判斷REITs產(chǎn)品投資價(jià)值的關(guān)鍵因素。每年的信息披露中，基礎(chǔ)設(shè)施REITs根據(jù)資產(chǎn)的實(shí)際運(yùn)營(yíng)情況，更新估值以傳達(dá)基礎(chǔ)設(shè)施資產(chǎn)的最新資產(chǎn)價(jià)值，有助于二級(jí)市場(chǎng)價(jià)格回歸資產(chǎn)價(jià)值，助推基礎(chǔ)設(shè)施REITs長(zhǎng)期健康、可持續(xù)發(fā)展。
值得一提的是，受評(píng)估基準(zhǔn)日、資產(chǎn)入賬方式、宏觀及行業(yè)環(huán)境等因素變化的影響，基礎(chǔ)設(shè)施資產(chǎn)的評(píng)估價(jià)值會(huì)發(fā)生變化，進(jìn)而導(dǎo)致資產(chǎn)評(píng)估價(jià)值與賬面價(jià)值出現(xiàn)差異。在這種情況下，基金管理人可以根據(jù)實(shí)際經(jīng)營(yíng)情況判斷是否需要采取減值等措施，以保障基金的健康運(yùn)作。
多因素影響資產(chǎn)估值和賬面價(jià)值
據(jù)悉，審計(jì)師判斷資產(chǎn)是否發(fā)生減值的重要依據(jù)是基礎(chǔ)設(shè)施資產(chǎn)的估值和賬面價(jià)值。發(fā)行溢價(jià)、評(píng)估基準(zhǔn)日推移、資產(chǎn)情況變化、折舊攤銷、市場(chǎng)變化等因素都可能會(huì)引發(fā)基礎(chǔ)設(shè)施資產(chǎn)賬面價(jià)值的變動(dòng)，與資產(chǎn)評(píng)估值形成差異。
發(fā)行溢價(jià)?；A(chǔ)設(shè)施REITs在發(fā)行階段受市場(chǎng)情況的影響，可能會(huì)形成溢價(jià)，該部分溢價(jià)會(huì)通過成本法計(jì)入基金合并報(bào)表的無形資產(chǎn)、投資性房地產(chǎn)或商譽(yù)中，從而推高資產(chǎn)的賬面價(jià)值，與資產(chǎn)評(píng)估值形成差異。這一部分溢價(jià)無法再后續(xù)的資產(chǎn)跟蹤評(píng)估中考慮進(jìn)去，可能會(huì)使得資產(chǎn)評(píng)估價(jià)值低于賬面價(jià)值。
評(píng)估基準(zhǔn)日的推移?；A(chǔ)設(shè)施REITs年度跟蹤評(píng)估采用收益法，該方法隨著時(shí)間的推移，即使各項(xiàng)假設(shè)未發(fā)生變化，依然會(huì)使得資產(chǎn)評(píng)估值上升或下降，從而與基礎(chǔ)設(shè)施資產(chǎn)賬面價(jià)值形成差異。
資產(chǎn)情況發(fā)生變化?；A(chǔ)設(shè)施REITs是一種偏股性產(chǎn)品，其收益和資產(chǎn)價(jià)值隨著持有資產(chǎn)經(jīng)營(yíng)情況、宏觀經(jīng)濟(jì)及行業(yè)環(huán)境等因素變化而變化。例如上下游企業(yè)供需、資產(chǎn)需求、競(jìng)品等都會(huì)經(jīng)常發(fā)生變化。2024年部分基礎(chǔ)設(shè)施資產(chǎn)的經(jīng)營(yíng)情況受到多重因素的影響，和發(fā)行時(shí)評(píng)估可能存在一定的差異，導(dǎo)致資產(chǎn)價(jià)值出現(xiàn)波動(dòng)。
資產(chǎn)的折舊攤銷。根據(jù)監(jiān)管法規(guī)，基礎(chǔ)設(shè)施資產(chǎn)應(yīng)按成本法計(jì)量，在使用期間內(nèi)計(jì)提折舊攤銷，賬面價(jià)值因而不斷下降，可能與評(píng)估價(jià)值的變化趨勢(shì)不一致。此外，在不同的折舊方法下，賬面價(jià)值的下降趨勢(shì)可能呈現(xiàn)加速/勻速/放緩的不同特點(diǎn)，使得評(píng)估價(jià)值和賬面價(jià)值的偏離更大。
資本市場(chǎng)變化導(dǎo)致加權(quán)平均資本成本變化。部分基礎(chǔ)設(shè)施資產(chǎn)的評(píng)估過程中，會(huì)采用加權(quán)平均資本成本作為折現(xiàn)率，在計(jì)算加權(quán)平均資本成本的過程中會(huì)受到資本市場(chǎng)的影響，在整體利率、股票收益率等指標(biāo)波動(dòng)時(shí)，可能會(huì)使得評(píng)估值發(fā)生變化，從而與基礎(chǔ)設(shè)施資產(chǎn)賬面價(jià)值形成差距。
資產(chǎn)減值處置方法
根據(jù)《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則第8號(hào)——資產(chǎn)減值》，資產(chǎn)存在減值跡象的，應(yīng)當(dāng)估計(jì)其可收回金額?？墒栈亟痤~應(yīng)當(dāng)根據(jù)資產(chǎn)的公允價(jià)值減去處置費(fèi)用后的凈額與資產(chǎn)預(yù)計(jì)未來現(xiàn)金流量的現(xiàn)值兩者之間較高者確定?；A(chǔ)設(shè)施REITs的底層資產(chǎn)作為一類上市資產(chǎn)，一般審計(jì)師會(huì)通過如下方法來判斷資產(chǎn)是否存在減值跡象。
一是基礎(chǔ)設(shè)施資產(chǎn)的處置價(jià)值?；A(chǔ)設(shè)施REITs持有的基礎(chǔ)設(shè)施資產(chǎn)一般具有一定的公益性和大宗性，在一級(jí)市場(chǎng)的交易往往不夠頻繁，較難獲得公允的市場(chǎng)交易價(jià)格。審計(jì)師在判斷處置價(jià)值時(shí)多會(huì)以二級(jí)市場(chǎng)的交易價(jià)格來作為參考，而單一產(chǎn)品自身的價(jià)格受到多種因素的影響波動(dòng)較大，更多會(huì)選取合適的時(shí)點(diǎn)或近一段時(shí)間的二級(jí)市場(chǎng)價(jià)格或同類產(chǎn)品的市場(chǎng)可比價(jià)格來作為參考。
二是基礎(chǔ)設(shè)施資產(chǎn)的未來現(xiàn)金流折現(xiàn)值。 基礎(chǔ)設(shè)施REITs的未來現(xiàn)金流折現(xiàn)值則多以收益法的評(píng)估值作為參考，但在比較時(shí)應(yīng)注意資產(chǎn)組、上市產(chǎn)生的額外流動(dòng)性溢價(jià)等因素的影響；部分基礎(chǔ)設(shè)施REITs在發(fā)行時(shí)會(huì)將超出擬募集規(guī)模的部分計(jì)入商譽(yù)，在進(jìn)行減值測(cè)試時(shí)應(yīng)予一并考慮。
樂發(fā)lv彩票中心官網(wǎng)在哪下載安裝？樂發(fā)lv彩票中心官網(wǎng)好用嗎？
作者: 牧無痕 2025-03-30 13:04:37樂發(fā)lv彩票中心官網(wǎng)Android怎么安裝？
作者: 滿天星斗 2025-03-30 21:34:13
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917 沐景景
設(shè)計(jì)很現(xiàn)代化，但有些功能對(duì)新手不太友好。
2025-03-15 19:08:07 推薦
步兵沒有槍 ：可以看到一些優(yōu)質(zhì)內(nèi)容，但很多頁面都有注冊(cè)彈窗，有點(diǎn)打擾。
紙扇江山 ：無法保存瀏覽記錄，有點(diǎn)不方便，希望能增加這個(gè)功能。
31341 專門無名之輩
內(nèi)容豐富，更新及時(shí)，每次訪問都有新發(fā)現(xiàn)。
2025-03-14 05:38:52 推薦
銅聲馬 ：隱私政策寫得比較詳細(xì)，但有些條款不太容易理解，希望能簡(jiǎn)化。
眼前水中月 ：注冊(cè)成功后，系統(tǒng)自動(dòng)生成的密碼很安全，但有點(diǎn)難記，希望能提供修改選項(xiàng)。
20 二廠廠長(zhǎng)
加載速度很快，但有些頁面的圖片加載有點(diǎn)慢，希望能優(yōu)化。
2025-03-11 06:00:50 推薦
綾將軍 ：在樂發(fā)lv彩票中心官網(wǎng)上下載手游速度超快，幾乎沒有卡頓，體驗(yàn)很棒。
全都嫉妒我?guī)? ：樂發(fā)lv彩票中心官網(wǎng)的客服態(tài)度很好，但解決問題的效率有待提高。
31 桑心
樂發(fā)lv彩票中心官網(wǎng)的部分功能需要付費(fèi)才能使用，感覺有點(diǎn)不友好。
2025-03-17 05:18:59 推薦
上將司令 ：安全性很高，使用起來很放心，尤其是雙重驗(yàn)證功能很實(shí)用。
流火若風(fēng) ：無法保存瀏覽記錄，有點(diǎn)不方便，希望能增加這個(gè)功能。
97 一捧雪
客服態(tài)度很好，但解決問題的效率有待提高，希望能更快一些。
2025-03-20 09:31:56 推薦
陽君 ：內(nèi)容更新頻率適中，但質(zhì)量參差不齊。
辣醬熱干面 ：支持多語言，但有些翻譯不夠準(zhǔn)確，希望能改進(jìn)。