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北京CBD。 李凱旋/攝
華夏時報 本報記者 李凱旋 北京報道
遲遲居高不下的北京寫字樓空置率出現(xiàn)了下跌。機構(gòu)發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，今年一季度，北京寫字樓全市空置率同比下降1.1個百分點至17.2%，較此前20%的空置率大幅回撤?！度A夏時報》記者注意到，低供應(yīng)和下跌的租金吸引了大批企業(yè)搬遷及續(xù)租，是此次北京寫字樓空置率下降的主因。
業(yè)內(nèi)認(rèn)為，促消費等一系列政策對樓市的投資有刺激作用，北京房地產(chǎn)市場前景依舊向好。聚焦至商業(yè)地產(chǎn)方面，《華夏時報》記者注意到，北京迎來購物中心更新熱潮，商業(yè)“改朝換代”則推動了資產(chǎn)升值。
租金、空置率下降
北京經(jīng)濟“晴雨表”寫字樓的表現(xiàn)有所轉(zhuǎn)向，在經(jīng)過一段較長時間的空置率上漲之后，空置率有所收窄。戴德梁行發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，今年一季度，北京全市和五大核心商圈一季度市場凈吸納量分別為15.4萬平米和11.5萬平米，全市空置率同比下降1.1個百分點至17.2%，五大核心商圈空置率則是同比下降2.3個百分點至10.8%。
根據(jù)此前多家機構(gòu)發(fā)布的數(shù)據(jù)，2024年，北京寫字樓空置率曾一度超過20%。那么，今年一季度，北京寫字樓空置率下降的主因是什么？戴德梁行方面對《華夏時報》記者表示，一是新增供應(yīng)量下降，二是價格下滑。
戴德梁行發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，一季度，北京寫字樓市場無新增供應(yīng)入市，甲級寫字樓市場總存量維持在1368萬平米。而在整體市場需求放緩、租金普降和競爭激烈的共識下，大多數(shù)業(yè)主為了降低空置率和減少經(jīng)營壓力，通過采取更大的租金下調(diào)力度、給予更長免租期以及提供優(yōu)質(zhì)商業(yè)配套等租賃條款和增值服務(wù)來促成交易。
受此影響，今年一季度，北京寫字樓市場租金進一步下探，全市租金環(huán)比下降7.2%至227.2元/平米/月。其中，五大核心商圈租金環(huán)比下降8.7%至264.4元/平米/月。值得關(guān)注的是，合適的價格催生需求入市，吸引了有大面積辦公需求的租戶借此機會進行辦公室的搬遷和擴租，這在一定程度上推升了甲級寫字樓市場的去化能力。
國貿(mào)區(qū)域一位從事寫字樓租賃工作的中介對《華夏時報》記者表示：“企業(yè)租戶目前的議價空間較大，現(xiàn)在寫字樓競爭壓力很高，在打完‘價格戰(zhàn)’之后，業(yè)主轉(zhuǎn)向拼服務(wù)、免租期等方向?！?/p>
《華夏時報》記者注意到，TMT、金融業(yè)和專業(yè)服務(wù)業(yè)這三大傳統(tǒng)行業(yè)分別占所有行業(yè)總簽約面積的38.7%、41.2%和10.1%，依舊是寫字樓市場的主力軍。其中，專精特新中小企業(yè)、投行和證券類企業(yè)在租賃市場表現(xiàn)較為積極。
購物中心火熱
對比寫字樓，北京的購物中心則是開啟了“更新時代”。伴隨著消費習(xí)慣和消費業(yè)態(tài)的迭代，北京一大批購物中心項目開始關(guān)停改造?！度A夏時報》記者注意到，城市更新項目已然成為北京優(yōu)質(zhì)購物中心供應(yīng)的主要來源。
戴德梁行發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，今年一季度，北京零售市場有3個新項目開業(yè)，為市場帶來35.6萬平米的優(yōu)質(zhì)零售空間，北京全市購物中心總存量也升至1666萬平米。其中，在一季度入市的大興新辰天地項目和昌平超級合生匯西區(qū)均為城市更新項目。與此同時，北京世紀(jì)金源購物中心也在一季度宣布將啟動大規(guī)模的改造，王府井集團退出部分經(jīng)營，項目未來將以“萬種生活博物館”為定位進行改造。
“北京零售市場存量項目的升級改造進程持續(xù)推進，并呈現(xiàn)出由中心城區(qū)向外圍擴散的趨勢。隨著人們的消費習(xí)慣及需求的改變，新型商業(yè)體帶來的創(chuàng)新消費場景對老舊商業(yè)項目的運營帶來了較大的挑戰(zhàn)，這些老舊項目則是多由品牌運營商接手進行改造更新后逐漸被盤活?！贝鞯铝盒斜眳^(qū)商業(yè)部主管孟祎對《華夏時報》記者分析表示。
戴德梁行發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，今年，北京零售市場還將有超過70萬平米的優(yōu)質(zhì)零售空間投放市場，遠(yuǎn)郊區(qū)域大體量新建項目及城市更新類項目仍是供應(yīng)主力。除了“更新”之外，“首店經(jīng)濟”也是從2024年以來北京商業(yè)的重要標(biāo)簽。北京市商務(wù)局發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，2024年北京引入首店960家，今年則是預(yù)計將引入800家首店。
租金下降或?qū)⒊掷m(xù)
空置率迎來收窄，那未來，北京寫字樓的租金會作何表現(xiàn)？
戴德梁行北區(qū)首席政策分析專家、北區(qū)研究部主管魏東表示，今年將是政策對房地產(chǎn)市場產(chǎn)生深遠(yuǎn)影響的一年，旨在刺激消費、穩(wěn)定房地產(chǎn)市場和促進經(jīng)濟增長的政策將對市場需求和投資活動產(chǎn)生顯著推動作用。
魏東對《華夏時報》記者說：“目前市場雖面臨經(jīng)濟不確定性和新供應(yīng)競爭加劇等挑戰(zhàn)，但房地產(chǎn)市場的長期前景依然向好。優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)需求的持續(xù)增長，加之政府對房地產(chǎn)行業(yè)的堅定扶持，未來幾年市場將繼續(xù)吸引投資并創(chuàng)造新的商業(yè)機會?！?/p>
值得一提的是，北京寫字樓市場或?qū)⑦M一步去化。戴德梁行方面對《華夏時報》記者表示，截至2028年，北京寫字樓市場新增供應(yīng)將達到198.3萬平米，但今年入市項目或不足5萬平米。因此，未來一年，有限的新增供應(yīng)疊加市場的逐步去化或?qū)⑼苿颖本懽謽鞘袌隹罩寐蔬M一步下調(diào)。
不過，戴德梁行方面認(rèn)為，短期內(nèi)降本增效和以價換量仍將繼續(xù)成為租戶和業(yè)主在企業(yè)運營上的主旋律，預(yù)計租金水平將繼續(xù)處于下行區(qū)間，企業(yè)租戶可以繼續(xù)抓住議價優(yōu)勢完成其升級搬遷的需求。
責(zé)任編輯：張蓓 主編：張豫寧
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作者: 波獅貓 2025-03-26 19:01:46
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